Севастополь. Коммерческая недвижимость: аренда офисов
Офисная недвижимость. Аренда офисов в центре г.СевастополяАлвис Риэлти Европа :: Alvis Realty Europe (Ukraine)
Наша компания владеет и управляет коммерческой офисной недвижимостью во многих странах мира.
Севастополь – динамично развивающийся город со своими многовековыми традициями, перспективный для ведения как внутреннего так и международного бизнеса. По ценам на недвижимость он входит в пятёрку самых дорогих городов в Украине.
Неспроста Севастополь сейчас испытывает дефицит офисных помещений - общая для ведущих городов проблема. Несмотря на высокую стоимость, заполняемость качественных офисов (классов А и В) в течение всего года оставалась близкой к 100%. Новые офисы в Севастополе, конечно, строятся. Одним их последних проектов стало строительство современного офисно-торгового комплекса в центре города.
На сегодняшний день мы предлагаем для аренды СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, которой владеет ООО «Алвис Риэлти Европа»:
современные офисы в новом бизнес-центре, расположенном в г. Севастополе по адресу: Большая Морская, 23 (офисно-торговый комплекс «Диалог»).
В процессе строительства были реализованы самые смелые дизайнерские решения, что добавляет изюминку строгому офисному интерьеру. А месторасположение здания офисно-торгового комплекса «Диалог» вдоль центральной улицы города позволит всегда находиться в центре событий.
Использование в процессе строительства самых надежных материалов обеспечивает высокую прочность здания. Все окна выполнены из стеклопакета с рамой из высокопрочного алюминия, что обеспечит отличную звуко- и теплоизоляцию помещений. Внутри офисов установлена мощная система вентиляции и система климат-контроля. В здании функционирует автономная система отопления, выполненная с использованием батарей и воздушных конвекторов. Всеми системами можно управлять с помощью специальных пультов.
_______________________________________________
Инвестиционная компания Алвис Риэлти Европа :: Alvis Realty Europe (Ukraine):: рассматривает любые предложения от владельцев недвижимости, земельных участков коммерческого назначения с целью ПОКУПКИ имеющихся объектов, ФИНАНСИРОВАНИЯ строительства или других взаимовыгодных форм СОТРУДНИЧЕСТВА.
_______________________________________________
Welcome to Alvis Realty
Alvis Realty Investments specializes in three types of real estate activities. We
own and manage commercial office properties, with some retail.
We are financing partners in the development of commercial
office space. We also specialize in “turn around” projects renovating older office
properties to modern standards in emerging countries.
Our first projects started in 1996 and we have been expanding ever since. While
we have maintained offices in Philippines and Ukraine for several years, our USA
office was only recently opened in 2006. We are making investments in world
class team members, management processes and back office tools to improve
tenant satisfaction and optimize financial results.
Our property portfolio spans three countries with management offices in each country.
Our primary operating entity, Alvis Realty Investments,
is based in Cape Coral, in Southwest Florida, USA.
_______________________________________________
ОБЗОР НЕДВИЖИМОСТИ
В Украине острый дефицит высококлассной офисной недвижимости.
И в столице, и в регионах Украины сегодня наблюдается значительное превышение спроса на качественные офисные площади над их предложением. Поэтому проекты высококачественных офисных зданий весьма интересны и инвесторам и арендаторам, что приносит им неплохой доход.
В настоящее время украинский рынок офисной недвижимости переживает фазу стремительного роста, что обусловлено следующими факторами:
• позитивные экономические изменения в стране, рост ВВП;
• появление на рынке новых международных компаний, приток иностранного капитала;
• расширение бизнеса и укрепление финансовых позиций нынешних арендаторов, что стимулирует рост занимаемых офисных площадей, повышение требований к ним, а также увеличение сроков аренды;
• рост профессионализма девелоперов и качества бизнес-центров.
Кроме повышенного интереса со стороны арендаторов для развития этого рынка немаловажное значение имеет и рентабельность вложений в офисную недвижимость, которая в Украине составляет 15-30% годовых. «Более высокая доходность инвестиций в украинскую недвижимость по сравнению с регионами Центральной и Западной Европы – один из основных факторов, привлекающих иностранных инвесторов к украинскому рынку. Средние сроки окупаемости офисной недвижимости в Украине составляют 5-8 лет, в то время как в Европе – 12-15 лет».
Наиболее активно рынок офисной недвижимости развивается сегодня в Киеве, Севастополе, Одессе, Днепропетровске, Харькове: есть спрос, растет предложение. А вот регионы Украины в этом вопросе отстают от Киева, по оценкам экспертов, на 2-3 года.
Спрос на офисные площади в столице остается высоким. Об этом свидетельствует высокий уровень их заполняемости.
В частности, для бизнес-центров классов «А» и «В» этот показатель составляет почти 100%. Многие качественные офисные новостройки Киева полностью сдаются в аренду задолго до окончания их строительства. Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «А» и «В» пользуются помещения площадью 100-200 м2 и 600-1000 м2. В бизнес-центрах класса «С» большая часть сделок по сдаче площадей в аренду заключается в диапазоне от 30 до 100 м2. Площади в офисных центрах чаще сдаются в аренду, чем продаются: на аренду приходится около 80% от общего объема сделок.
В Киеве в настоящее время функционирует около 100 бизнес-центров, а «Украинская Торговая Гильдия» к таковым отнесла только 80 объектов. За прошлый год столичный рынок офисной недвижимости вырос более чем на 110 тыс.м2. И все же насыщенность Киева бизнес-центрами в 3 раза меньше, чем Москвы, и в 10-15 раз меньше, чем европейских столиц.
К основным тенденциям нынешнего этапа развития столичного офисного рынка специалисты относят:
• Формирование новых деловых центров.
В ближайшие годы многие компании будут рассматривать возможность переезда в офисы, расположенные в нецентральных районах города. Причина: ухудшение транспортной ситуации в центре города и проблемы с парковкой.
• Смягчение дисбаланса в структуре спроса и предложения за счет стремительного роста предложение высококлассных офисных помещений.
Если год назад на долю офисов класса «А» в Киеве приходилось всего 4%, то сейчас – уже 10-12%.
А к началу следующего года, по прогнозам экспертов, доля класса «А» достигнет 30-35%. На данном этапе развития рынка недвижимости самые привлекательные инвестиционные возможности находятся в сегменте высококачественных офисных зданий, арендаторами которых являются крупные известные компании и организации.
Повышение доли высококлассных офисных помещений заставит функционирующие бизнес-центры и часть планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов «подтянуться» в своем техническом оснащении, качестве отделки и функциональности.
• Появление новых форматов.
В последние два года на украинском рынке начало развиваться строительство бизнес-парков. Основными преимуществами бизнес-парков для украинских предпринимателей является разнообразие сдаваемых в аренду площадей, возможность индивидуализации компании в составе развитой инфраструктуры комплекса и низкие арендные ставки. Благодаря удаленности бизнес-парков от делового центра и более низким затратам девелопера на его реализацию, арендные ставки в таких комплексах на 30% ниже профессиональных комплексов в центре города. В ближайшее время действующие столичные бизнес-парки «Форум Деловой Городок» и «Форум Парк Плаза» пополнятся новыми – Interntional Business Park и бизнес-парк на Воздухофлотском проспекте.
• Рост арендных ставок.
В последние полгода продолжался рост арендных ставок. Особенно это касалось качественных офисных помещений, имеющих удачное месторасположение, спрос на которые в последнее время стабильно растет. Отсутствие достойного предложения в профессиональном сегменте порождает и чрезмерное давление на рынок офисных помещений в административных зданиях.
Подорожали и представительские офисы в нежилом фонде в центре. Аналитики считают, что рынок не остановится, и арендные ставки продолжат свой рост. В Киеве ставки аренды офисной недвижимости в ближайшие 2 года могу вырасти на 10-15% в год, а вот стоимость ее покупки за год может вырасти на 25%.
• Снижение доходности строительства.
Несмотря на рост арендных ставок, доходность новой офисной недвижимости снижается. Доходность проектов, построенных год назад, не превышала 9,5-11%, а средний срок окупаемости офисного здания оценивался девелоперами в 5-6 лет. Более длительным будет срок окупаемости проектов, которые будут сданы в эксплуатацию в 2007-2010 гг. Причина – дефицит и подорожание столичной земли, цены на которую в центре Киева доходят до $300-500 тыс. за сотку.
• Рост конкуренции.
Пока жесткой конкуренции на рынке офисной недвижимости не наблюдается, но девелоперы при возведении новых объектов уже учитывают растущие требования рынка. А по мере приближения рынка к точке насыщения конкуренция между арендодателями и продавцами, безусловно, будет расти.
Региональные проекты окупаются быстро. Кроме того, что многие города Украины отстают от столицы по темпам роста объемов строительства офисной недвижимости, в регионах страны существует еще более глубокий, чем в столице дисбаланс в структуре предложения офисных помещений – доля площадей высоких классов крайне низка. На фоне высокого спроса на профессиональную офисную недвижимость в Севастополе, Одессе, Ялте и Днепропетровске, где арендные ставки резко выросли и приблизились к столичным, предложение таких площадей – минимальное. В регионах доля профессиональных помещений составляет от 1,8% до 7% от общего объема. В некоторых городах офисные помещения не доходят даже до планки класса «В». Дисбаланс между спросом и предложением позволяет местным инвестиционным компаниям получать высокие доходы – профессиональные офисные объекты имеют высокую ликвидность и быструю окупаемость.
Прямое подтверждение этих слов – ситуация на рынке офисной недвижимости Одессы. По информации одесских риэлторов, несколько высококлассных объектов офисного назначения имеют ряд проблем, которые не позволяют зачислить их в высшую лигу.
В центральных районах города арендаторам предлагают, в основном, офисы в жилых домах. Цены на них могут доходить до $50 за 1 м2 в месяц.
В Харькове на сегодняшний день есть два бизнес-центра, позиционируемые собственниками, как объекты класса «А»: бизнес-центр «Поэма» (введен в эксплуатацию в 2005 г.) и бизнес-центр «Инвест-Маркет» (конец 2006 г.). «По мнению экспертов, данные проекты не в полной мере отвечают критериям, предъявляемым к офисным помещениям данной категории, и были отнесены к классу «В+». В настоящее время на стадии проектных работ и строительства находится порядка 20 объектов класса «А» и «В». Спрос на качественные офисные площади по-прежнему значительно превышает текущий объем предложения – более 40% всех заявок на аренду приходится на офисы классов «А» и «В».
В 2007-2008 гг. увеличится объем предложения офисной недвижимости и в Одессе: откроется бизнес-центр на Греческой площади. Два офисных здания должны быть построены на улице Успенской. На этой же улице начата реконструкция под офисы еще двух зданий.
По информации «Украинской Торговой Гильдии» бизнес-центров класса «А» нет и во Львове. Офисные здания класса «В» представляют собой реконструированные строения в престижных районах. Рынок офисной недвижимости Львова пока далек от насыщения. По прогнозам специалистов УТГ, оно наступит не ранее 2010 г.
По мнению специалистов, в 2007-2008 гг. инвестиционно привлекательными будут проекты строительства офисной недвижимости практически во всех областных центрах Украины: Днепропетровске, Черкассах, Житомире, Львове, Харькове, Виннице, Ивано-Франковске, Тернополе, Донецке, Запорожье, Одессе, а также в Севастополе и Ялте.
КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Класс А
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный
минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного
оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и
транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей
аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей,
либо фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего
пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100
кв.м. арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника
бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей
арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт,
дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.
Класс В
Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти
приведенных критериев.
Класс С
Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных
критериев.
Главная страница